民企拿地凶猛 上海土地停供“暗示”政策落锤

原标题：8月贡献33地王民企拿地凶狠 上海土地停供似乎政策落锤地王之月一线城市中，上海因为地王频出惹来各方注目，自融信110亿拍到内环一块住宅用地爆炸市场创下全国土地成交价史上三高纪录之后，此后一周，上海相继停止4地块的转让。这种异常的作法引起了市场的普遍误解，关于上海将放宽调控的预期让业界深感如临深渊。而本次地王潮与以往有所不同的是，民企替换国企沦为拿地主力，民企的不道德往往代表了整个市场的辨别，具备广泛的参考价值。

同时，险资及产业资本也争相流向土地市场。可以显现出，资产荒也是可谓地王兴起的一个深层推动者。但是，疯狂的市场并没掩盖住风险。

中国房地产企业的信用评级或未来发展却在被上调。这种对立体现出有，房企的负债率和财务状况并没提高，国际投行和评级机构对于中国房地产市场风险以及泡沫裂痕广泛忧虑。简介以前都是国企拿高价地，最近都变为了民企。

某上市房企涉及负责人向21世纪经济报导回应，总体来说，国企的资金实力优于民企，其拿地不道德也往往具有国有资产保值的性质，具备一定的个案性质。民企的不道德则往往代表了整个市场的辨别，具备广泛的参考价值。

好像还并未从地王的派对中精神状态，上海倒数停止三宗土地出让的异常作法，已让业内噤若寒蝉。在资金面严格、房屋交易疯狂、供应严重不足等各项因素的性刺激下，今年的土地市场出现异常兴旺。

到8月，住宅交易早就降温，土地市场却之后南北淋漓尽致。截至目前，本月全国共计问世47宗多达10亿元的地块，其中溢价率多达100%的地块超过33宗。8月已沦为名副其实的地王月。从倒数公布的中期业绩来看，这些地王或许未给企业的资金面带给影响。

事实上，按照房地产开发的长时间周期，高价地项目影响之前明后年才能确实反映。但这对市场情绪的影响不容忽视，且纵观历史，地王的经常出现往往是引起政策抨击的导火索。在停止土地出让后，上海已爆出在信贷层面展开放宽的消息，北京、深圳也有类似于的风声爆出。某种程度从本月开始，业界的情绪也开始改向乐观，拒绝接受本报记者专访的业内人士普遍认为，政策之后从紧将不可避免。

地王月的问世逻辑8月17日，上海静安区的一宗住宅用地中兴社区N070202单元地块开始转让。经过一个多小时的白热化竞争，该地块以110.1亿元的价格竞出，获得者为福建房企融信地产。

据估计，这块地的溢价率超过139%，名义楼面价为10万元/平方米，扣减商业设施及保障房，可售部分的楼面价超过14万元/平方米，创中国历史地王纪录。在这宗里程碑式地块问世时，或许没有人预料到它即将引起的连锁反应。一天后的8月18日，上海终止了浦东新区上海国际医学园区20-10、21-10地块的转让；8月22日，浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块也暂停转让；8月24日，普陀区苏州河滨河地区的一宗土地出让也被停止。

在中原地产首席分析师张大伟显然，地王的经常出现是今年中国土地市场的一个缩影。根据该机构的统计资料，截至8月25日，今年全国已经常出现单宗多达10亿元的地块303宗，去年同期只有150宗。

其中，溢价率多达100%的地块超过153宗，而去年同期仅有6宗。这些地王主要产于在热点一二线城市及其电磁辐射地区，今年以来，上海、南京、苏州、杭州、合肥、天津等地沦为地王区。随着住宅交易市场的加剧，地王潮早在今年4月就开始经常出现。但在住宅交易已倒数3个月降温后，土地市场的发烧仍持续不弃，并在8月再次攀高。

中原地产的统计资料还表明，8月以来，全国单宗土地价格多达10亿的地块合计有47宗，其中溢价率多达100%的地王超过33宗。事实上，除地王价格之低，问世之密集外，还有两个特征更容易引发监管层的警觉。以前都是国企拿高价地，最近都变为了民企。某上市房企涉及负责人向21世纪经济报导回应，总体来说，国企的资金实力优于民企，其拿地不道德也往往具有国有资产保值的性质，具备一定的个案性质。

民企的不道德则往往代表了整个市场的辨别，具备广泛的参考价值。这种众说纷纭不无道理。今年年初曾频密拿地的信达、葛洲坝等央企，近期动作已显著上升。

而还包括新的晋地王获得者融信在内，民企已沦为土地市场的主角。另一个特征在于其他资金的转入。下半年以来，前海人寿、中英人寿等保险资金都有独立国家拿地的记录，还有一些产业资本以牵头拿地的形式转入房地产市场。

这种畸形的资金流动某种程度有一点警觉。调控政策在路上与地王实时揭晓的，是上市房企的中报。获益于上半年的充沛销售，多数企业的业绩亮眼，这也使得其可怕拿地的不道德不具备了一定的合理性。以提供单价地王的融信为事例。

上半年融信构建合约销售收入132.2亿元，同比大幅度提高261.92%。截至今年6月，其净资产负债率也同比上升63.6%，至90%的水平。

但这并不代表地王没风险。按照房地产开发的长时间周期，高价地项目对业绩报表的影响之前明后年才能确实反映。拒绝接受本报记者专访的多位从业者也直言，对于近期的土地市场有些不懂。

特别是在在北京、上海等一线城市，随着一系列高价地的入市，高端住宅市场于是以经常出现供应不足的端倪，并将给这些项目带给极大的去化压力。就当下市场而言，张大伟指出，如此频密的诞生地王，不致对房价起着下沉起到。而其对心理预期的影响早已构成。

回顾历史，地王往往是引起政策的最重要导火索。2010年3月16日，全国两会刚完结，北京楼市就经常出现一日三地王的奇景。

一个月后，调控楼市的国十条重磅实施。北京也于当年4月底实施全国首个限购令。

如今的局面，或许比当初有过之而无不及。拒绝接受记者专访的多数从业者的预期都渐趋乐观，他们普遍认为，综合各方面的信息来辨别，政策层面的放宽已不可避免。据21世纪经济报导的近期理解，上海有可能在今年9月实施一个软着陆的调控方案，主要针对市场中的投资者。

且不回避提升首付比例、贷款利率等信贷政策。深圳的调控政策或许也在路上。8月23日，广东省寄居建厅党组成员陈天翼回应，广东省有关部门正在指导深圳强化房地产的调控。

根据官方的信息，8月26日深圳将有一批宝安区的土地集中于上市。此举更容易被解读为减轻市场的饥渴。

至于北京，在两个多月的住宅用地断供之后，下半年强化引地被指出是大概率事件。为避免高价地的经常出现，北京有可能同时发售一些容许地价的措施。此外值得注意的是，在厦门、南京、苏州等城市实施调控政策之后，其余的强劲二线城市，如合肥、武汉等地，也被指出不存在政策放宽的反感预期。也即，政策调控的范围也将预示地王，经常出现梯度传送的现象。

国土资源部辖下的土地勘测规划院曾在7月的一份报告中作出如下警告：下半年房地产市场持续分化，加剧或转好的城市范围向三线热点城市不断扩大。回应，必须追踪和注目区域发展战略下，土地市场空间格局的变化。

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