各地密集出台租房新政 购租同权成发展趋势

购租同权下多方抢滩长租市场短短将近两个月的时间，广州、成都、郑州、北京、南京等多地相继实施出租住房改革新政，购租同权沦为一个新的方向，一个创建房地产长效机制，全新的出租住房时代悄悄来临。然而，一切都在显得幸福的同时，还包括租房客在内的许多市民都想起这样一个问题：租购同权会会大幅提高房屋租金？两个月以来，各地密集实施出租住房改革新政。在这些新政中，购租同权沦为关键词。

而在市场方面，长租公寓开始受到租客的青睐。一些房东也争相将房子租用自如这样的长租公寓平台。借着政策和市场的东风，长租公寓车站到了风口之上。

出租市场正在再次发生什么样的变化？政府、国企、开发商、中介如何竞逐住房出租市场？否不会造成租金的大幅度波动？政策多地实施租房新政剑指购租同权从《住房出租和销售管理条例》公开发表印发，到7月20日，住建部等九部委发文拒绝大中城市减缓发展住房出租市场，并把深圳、广州、南京等12个城市列入首批试点。作为第一个实施新政的广州一鸣惊人，其明确提出的彰显符合条件的承租人子女拥有就近入学等公共服务权益，确保租购同权在全国范围引起了热议。8月17日，北京实施《关于减缓发展和规范管理本市住房出租市场的通报（印发稿）》，其中规定北京户籍租用公共出租住房和直管公房的，可根据备案信息申请人办理户口注册和迁入申请。

京籍无房家庭子女符合适当条件可租房上学。在北京市寄居建委开会的《关于减缓发展和规范管理本市住房出租市场的通报（印发稿）》座谈会上，北京房地产协会秘书长陈志回应，虽然北京的方案没像广州一样把购租同权作为一个主要的宣传点。但实质上，北京的方案一点不比广州的方案很弱。

北京的方案到处不反映着把购租同权作为改革的一个方向，但这是一个过程，不有可能一蹴而就。8月18日，南京公布《南京市住房出租试点工作方案》，明确提出主动研究实施符合条件的承租人享用与本地居民某种程度的基本公共服务政策措施，创建承租人权利表格，逐步构建购租同权。预示着广州、成都、郑州、北京、南京等多地试点方案的相继实施，一时间，关于出租住房的政策在七八月份密集实施。

短短将近两个月的时间，中国的房地产市场正在悄悄再次发生根本性的变化，购租同权沦为一个新的方向，一个创建房地产长效机制，全新的出租住房时代悄悄来临。注目国企组团杀进租房市场南京的试点方案明确提出，扶植国有企业发展规模化出租。2017年国有规模化出租企业不少于14家。

还乡集团和东南集团作为市级平台参予试点。各区政府、江北新区管委会各具体一家国有平台参予试点，充分发挥国有企业发展住房出租市场的引导起到。此前，住建部等9个部门牵头印发《关于在人口净流入的大中城市减缓发展住房出租市场的通报》，也拒绝人口净流入的大中城市要反对涉及国有企业转型为住房出租企业。

2017年7月14日，哈尔滨住房集团出资正式成立的国有有限公司专业住房出租平台悦居网月上线运营。7月17日，广州在《广州市减缓发展住房出租市场工作方案》中明确提出，白鱼正式成立广州住房出租发展投资有限公司。8月4日，成都也明确提出，到2017年年底，将重新组建或扩建3至4家国有住房出租公司。更好的地方出租平台在搭起。

沈阳市日前也明确提出今年12月底前将实施城市房屋租赁管理办法，并重新组建两家国有住房出租平台公司，通过建设、扩建、并购或长年出租等方式获得房源并负责管理房源的出租运营和管理。预计到2020年，沈阳市国有住房出租平台公司构成一定的市场规模，持有人的住房出租房源占到全市增量的20%、总量的10%。而北京，则早于在2011年，就由北京市委、市政府重复使用投资100亿元，正式成立北京市保障性住房建设投资中心。

6年以来，该中心建设并购平台总计持有人保障房项目120个总计10.35万套，住宅产业化项目45个总计6.6万套。运营管理平台所持公租房项目77个总计9.14万套，已配租公租房项目53个，构建公租房配租6.2万套。公租房持有人量早已占到到全市的半数以上，沦为全国同类仅次于的住房确保企业。

近期，上海两宗只出租不售用地转让也引发了普遍注目，这两宗地均由区属国企以超低价取得。同时，深圳新的重新组建的国有出租企业人才还乡集团开始运营，未来将筹设40万套人才住房，70%为公租房。可见，从国企入局到筹设国有住房出租公司，国企坚决和引导已沦为培育规模化出租的突破口。深圳市房地产研究中心李宇嘉回应，假如由国企充分发挥引导起到，辅之以减少用地成本、税收补贴和优惠、融资便捷等政策优惠，能培育全社会机构规模化出租，平稳出租关系和市场秩序；国企有很多区位良好但闲置陈旧的存量土地和房屋，国企引导和坚决，能减少出租产品有效地供应，非常丰富出租市场供应体系，不仅能平稳或减少租金水平，还能充分发挥国企配建教育、医疗等公共服务设施的优势。

易居研究院智库中心研究总监贤迈进指出，相比于民营机构，国有企业在取得地方政府反对的同时，也可凭借自身的国有背景更佳地提供融资。同时，国有企业做到出租，不利于盘活存量房屋。一名地产仔细观察人士对北京青年报记者回应，未来，住房出租市场有可能沦为部分国企转型的新方向，沦为一个新的蛋糕。

但未来国企如何参予？什么样的国企可以参予进去，还必须每个试点城市更好的细则出来。探讨开发商、中介抢滩长租公寓识破住房出租市场这块蛋糕的不只是国企。在房地产转入白银时代的时候，开发商寻求转型，其中，以长租公寓为代表的出租市场沦为地产巨头们争相布局的一个领域。

实质上，除了房地产开发商，房地产中介、酒店集团甚至享有一两栋房源的城中村房东们都争相杀进了长出租公寓。在南京实施的方案中，除了明确提出打造出国有规模化住房出租企业之外，也明确提出希望混合所有制和民营企业积极开展规模化出租服务。2017年试点企业不少于4家，到2020年年底不少于10家。

年所在长租公寓领域试水的地产商当科万科。去年5月，万科月发售长租公寓业务的统一品牌泊寓。泊寓，是万科旗下的长租公寓品牌，来源于英文PORT，致力于为城市青年获取一个流落中的港湾，搭起年轻人的分享社区。

作为开发商试水长租领域的先行者，万科泊寓已初具规模。据海通证券数据，截至7月26日，万科泊寓已在全国22个城市享有16000间公寓。

除了万科以外，世联行也发售了旗下的长租公寓品牌红璞公寓。龙湖也于去年月开始试水长租公寓，并发售冠寓品牌。今年年初，龙湖将硕大寓品牌升级为集团战略性业务，沦为时隔房地产开发、商业运营、物业服务之后的又一个主渠道业务。

目前冠寓已在成都、重庆、杭州、苏州、厦门、西安、南京等城市顺利运营，房间数超过4746间。央企招商蛇口也在长租公寓领域发售了两条产品线，分别是精品公寓和服务式公寓。这些长租公寓的房间有极为精美的统一翻新，设施更为完善，面积一般并不大，20多平方米为主流户型，但大堂有供休闲娱乐、娱乐的公共活动区域，并且获取标准化管理。

而公寓的同住者，大多专门从事IT、金融、设计等行业，广泛30岁以下，大学以上学历。案例长租公寓会无故叫你搬去北青报记者在专访中了解到，这些长租公寓在大学毕业生、白领阶层中颇受欢迎。30岁翻身的刘先生是腾讯公司的一名产品经理，3个月前刚在链家旗下的长租公寓品牌自如上租了一个两居室，租金在5000元左右，这个租金价格要比一般房东租赁的价格低500元到1000元左右，但刘先生在对比了一系列房源之后，还是自由选择了自如。

主要是讨厌自如的翻新风格。远比奢华翻新，但是简练整洁，给人很温馨的感觉。刘先生对北青报记者回应，长租公寓不受房东的阻碍因素较小，机构应当会平白无故地叫你搬去，一切都按合约来，比较有确保。

所以现在身边很多同事都偏向于多花一点房租出租这种房子。去年年初，钟女士以230万元左右的价格在亦庄买了一套两居室。旋即将房子租用了自如，按照合约，自如每个月14日向钟女士缴纳4800元房租，一次投5年，租金从第二年开始每年下跌3%。房子由链家自如负责管理翻新，自如获取几种标准化翻新的模式，可以由钟女士自己自由选择其中的一种翻新，用于的家具都是宜家的。

如果在合约届满前交还房子的话，则必须向自如缴纳折旧费和涉及的违约金。钟女士称之为，他们两口子在华为下班，常常在海外公干，平时没时间照顾房子。

自己翻新过于费时间和精力，也不省钱，租金也劣没法多少。自己出租还较为更容易经常出现空置，还得隔三岔五去老大房客建东西。找到长租公寓已站上资本市场风口北青报记者在调查中了解到，像钟女士这样必要将房子租用长租公寓平台的人士早已更加多。

北青报记者了解到，自如长租公寓收益来自三个方面：一、租金收益。即自如友家和自如整租两大产品，从物业所有人手中租用下来展开部分适当翻新和家具家电配备后，对外租赁提供的收益。二、自如服务费用。与普通出租产品有所不同，自如在对外出租过程中，除了向租户缴纳租金外，还缴纳服务费用，每月服务费相等于租金的8%左右。

三、自如派生服务费用。自如在获取翻新、家居、家电配备等确保用户拎包住进的同时，还获取修理、保洁、搬去等一系列派生服务。8月15日，链家自如发售了中信证券自如1号房租分期信托受益权资产反对专项计划，该项ABS发售规模为5亿元，其中4.5亿元优先级票面利率为5.39%，将于近期在上海证券交易所月上海证券交易所。这标志着长租公寓 在资产证券化道路上迈进了较小的一步。

北青报记者注意到，在北京实施的出租住房改革方案中，明确提出了增大住房出租的金融反对。明确提出引领和反对金融机构创意针对住房出租项目的金融产品和服务。希望住房出租企业和金融机构运用利率派生工具对冲利率风险。

之后前进公共出租住房研发贷款试点工作，有助于减少试点参予银行数量。主动向中国银行间市场交易商协会引荐住房出租企业或项目，反对其发售企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产反对证券，拓宽必要融资渠道。

研究制订希望房地产投资信托基金（REITs）发展的优惠政策，协商与指导金融机构积极参与，反对住房出租企业利用房地产投资信托基金融资。在购租同权时代，长租公寓毫无疑问车站在了风口之上。

一名寄居辟系统的专家回应。创意租房市场开始引进信用体系信用体系的建设是未来租房市场一个新的特点。据链家自如的一名租客讲解，近期自如开始强迫用户初始化芝麻信用，否则合约届满后仍然续约，一定程度表明了自如在信用体系建设方面的希望。信用体系的不完善仍然是宽出租公寓在国内资产证券化产品发售中的众多排挤。

据理解，目前自如客户信用主要通过关联支付宝芝麻信用及自如自身创建起的客户信用体系来奠定。北京日前实施的《关于减缓发展和规范管理本市住房出租市场的通报（印发稿）》明确提出要创建全市统一的住房出租监管平台，这个平台未来一个很最重要的角色就是获取信用信息服务。

出租双方的信用关系预计在这个平台将有反映。据市寄居建委涉及负责人讲解，住房出租监管平台以后将是开放性的，它通过链接网络交易平台，为网络交易平台获取后台数据反对，由网络交易平台为出租当事人获取住房出租信息公布、住房出租合约网上签下、住房出租注册备案申请人、交易资金监管、市场主体信用信息查找、信用评价等对外服务。

8月9日，杭州宣告将与阿里巴巴、蚂蚁金服合力打造出全国首个智慧住房出租平台，最慢于9月底前上线。据报，该平台有两个体系：首先是评价体系，出租主体可在租前、出租中、出租后，展开多维度、多阶段互评，还包括买卖双方对经纪人服务的评价、租客对房屋状况和房东的评价、房东对租客收房以及缴付不道德的评价等；其次是信用体系，信用好的房东不会取得更加多租客注目，信用好的租客不仅能免押金租房，还有有可能按月交纳房租。据理解，目前，相寓、自如、房天下等多家品牌公寓早已引进芝麻信用，合乎一定芝麻分拒绝的用户可享用押金免除、月缴房租、免佣租房等权益。

回应，专家回应，在网上信用查找体系创建后，月租模式就能前进，甚至可以免除押金。同时，承租人将能更加灵活性地自由选择租金缴纳方式。热点购租同权否不会引起房租波动？在购租举大背景下，租购同权既是目的也是手段。

7月中旬，广州就承租人子女就近入学明确提出租购同权。随后，无锡在户籍涉及规定中加设了出租住宅落户政策，郑州、扬州、济南等多地近期也明确提出或白鱼明确提出租房可落户的措施。一名地产仔细观察人士认为，承租人的收益权，不仅反映在居住于方面，落户、入学、以备办理护照、卖车上牌照等都可以视作租房的收益，都是必须还清给承租人的收益权。

购租同权就是要在这些方面逐步构建同权化。贤迈进回应，要构建出租并购荐，同权、平权的概念是最关键的。

这必须国家和地方政策确实挤压吸附于房子、房价之上的各种资源，彰显租房人拥有和买房人同等的在这个城市生活、享用当地公共服务的权利。北京日前公布《关于减缓发展和规范管理本市住房出租市场的通报》印发稿，也在出租的赋权方面用了相当大力度，在户籍、教育等方面彰显了租用家庭一些切切实实的权益，在逐步构建购租举上迈进了一大步。

比如，北京户籍同住公租房可以办理户籍迁出，这使得很多集体户口无房家庭看见了未来。同时，符合条件的京籍无房家庭子女可以享用在租房所在区拒绝接受义务教育的权利。一方面，政府在逐步推进购租同权的改革；另一方面，类似于长租公寓这样的出租市场创意也解决问题了租房一族另外一个担忧。一名长年租房生活10余年的在京工作人士称之为，租房子最害怕遇上的是房东中途中止合约，但现在公租房和长租公寓的经常出现正在解决问题这一后遗症。

据理解，一些长租公寓合约时间最久可以超过十年以上。种种迹象表明，购租同权正在让租房一族转入幸福时代。然而，一切都在显得幸福之后，还包括租房客在内的许多市民都想起这样一个问题：租购同权会会大幅提高房屋租金？比如，北京的租房新政实施以后，就有市民明确提出疑惑，这否不会引起具备优质教育资源的东城、西城、海淀房屋租金的下跌？有业内人士分析，只要优质教育资源不均衡，就不会带给优质学位房屋的高溢价。因此，如果租购同权没涉及的限制性政策，可以预计优质学位房屋租金将经常出现有所不同程度的波动。

一名房地产专家甚至指出，租购同权实行的过程中，租房人和房东如何理性看来房租是一个问题。北青报记者注意到，北京近日实施的租房方案早已考虑到了这方面的问题。虽然规定北京户籍符合一定条件子女可在同住地上学。

但首先要合乎这个家庭是无房家庭，即家庭名下在京无住房；其次，夫妻要有一方在该区工作3年以上，明确的标准由所在区制订。除此之外，还要在该区倒数分开租用并实际居住于3年以上且在住房出租监管平台注册备案。另外，北京的租房新政还明确提出创建住房租金公布制度，及时公布住房出租市场实际成交价租金水平等信息。参予文件草拟的寄居辟系统专家讲解，租金公布只是为市场获取一个参考，并不是强制性的条款。

但租金公布制度将为市场获取透明度，并不利于监管。

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